준공 후 상가 분양에 따른 분양원가 산정방법

건물 준공 전에 분양가액 비율로 분양원가를 계산한 경우 준공 이후에 분양한 상가에 대해서도 분양가액 비율을 계속 적용하는 것임

[회신] 내국법인이 상가 등을 신축 분양함에 있어 층별․위치별․용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도 소득금액 계산시 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나 층별․위치별․용도별 분양금액이 다르고 각 호별 분양가액이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총분양원가에 해당 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 해당 법인이 선택한 원가계산방법은 동 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 하는 것입니다. 1. 질의내용 ○ 내국법인이 상가를 신축 분양함에 있어 건물 준공 전에 분양가액 비율로 분양원가를 계산한 경우 건물 준공 이후 분양계약을 체결한 상가에 대해서도 분양가액 비율에 따라 분양원가를 계산하여야 하는지 여부 - (갑설) 건물준공 이후에도 분양가액 비율에 따라 분양원가 계산 - (을설) 건물준공 이후에는 분양면적 비율에 따라 분양원가 계산 2. 사실관계 ○ 질의법인운 상가를 신축하여 분양하였으나, 코로나19 사태 및 자영업의 쇠퇴로 준공 후 1년이 지나도록 다수의 미분양 상가가 재고자산으로 남아 있음 - 질의법인은 착공시점의 선분양에 대해서는 장기예약매출로 작업진행률에 따라 수익과 비용을 계산하여 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하고 - 준공 후 분양계약이 이루어지는 미분양 상가의 매출인식은 잔금지급일, 인도일, 사용수익일, 등기일 중 빠른 날에 익금을 인식하고 있음 3. 관련법령 ○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속 사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 1. 상품(부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날 2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다. 3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. ○ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다. 1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우 2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우 ○ 법인세법 시행규칙 제34조 【작업진행률의 계산 등】 ① 영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. 1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간ㆍ작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다. | 작업진행률 = 해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액 / 총공사예정비 | 2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율 ② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다. ③ 영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 1. 익금 | 계약금액 × 작업진행률 - 직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액 | 2. 손금 당해사업연도에 발생된 총비용 4. 관련사례 ○ 법규과-1068, 2007.03.09. 1. 귀 ‘과세자문 1’의 경우, 건설기간이 1년 이상 소요되는 상가를 분양하는 법인이 당해 상가의 예약매출로 인한 익금을 「법인세법 시행령」 제69조 제2항 에 따라 “작업진행률”에 의해 계산함에 있어서, 층별·위치별·용도별로 분양가액이 다르고 예약매출과 관련된 미분양 상가가 있는 경우, 분양된 상가의 익금은 실제 분양된 상가의 분양가액을 같은 법 시행규칙 제34조 제2항 제1호의 ‘계약금액’으로 하여 계산하는 것이며(참조:법규과-2712, 2006.7.3.), 이 경우 각 사업연도 소득금액 계산시 분양되는 상가에 관련된 손금은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의해 안분한 원가를 기초로 계산하는 것이나, 층별ㆍ위치별ㆍ용도별 분양금액이 다르고 각 호별 분양가액이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총분양원가에 당해 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 당해 법인의 선택에 따라 동 원가계산방법에 의한 손금 계상은 당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 하는 것임 ○ 서이46012-11875, 2003.10.27. 법인이 상가 등을 신축분양함에 있어 층별·위치별·용도별 분양금액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등에 대한 각 사업연도 소득금액 계산시 취득가액은 원칙적으로 개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한 안분계산방법에 의하는 것이나, 각 층별·위치별·용도별 분양금액이 다르고 전체 분양가액이 구체적으로 산정되었음이 사전 공시방법 등에 의해 명백히 확인되는 경우에는 총취득가액에 당해 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이 총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 동 원가계산방법은 당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 한다. ○ 서이46012-11441, 2003.08.01. 법인이 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 상가의 예약매출로 인한 익금과 손금을 「법인세법시행령」 제69조 제2항 의 규정에 의한 “작업진행률”에 따라 각 사업연도의 소득금액에 산입함에 있어서, 당해 예약매출과 관련한 미분양 상가가 있는 경우에 당해 상가의 준공 전 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 예시와 같습니다. - 익금(분양수익): 총분양예정가액 × 작업진행률 × 분양계약률 - 전기말 누적분양수익 - 손금(분양원가): 누적실제발생비용 × 분양계약률 - 전기말 누적분양원가